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A marzo de 2024, la industria de fondos públicos administra en Chile US$36.395 millones, distribuidos en 811 fondos.
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Hacia fines de 2023, los activos administrados por fondos privados alcanzaron en Chile los US$7.259 millones, distribuidos en 686 fondos.
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Tanto los fondos de inversión públicos como privados han mostrado un crecimiento importante desde 2015, consolidándose los activos alternativos con una participación relevante en las carteras de inversión de inversionistas institucionales y retail.
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Es importante destacar que existe un marco legal, y que los Fondos de Inversión Privados se rigen por sus reglamentos internos, por las normas del Capítulo V de la Ley N° 20.712 sobre administración de fondos de terceros y carteras individuales, y el Capítulo IV de su reglamento, el DS N° 129, del Ministerio de Hacienda de Chile.
En 1989 se promulgó la Ley 18.815 que permitió la creación de fondos públicos. En 2002, con la Reforma al Mercado de Capitales I, se permitió la creación de los fondos privados. En mayo de 2014, se promulgó la Ley 20.712, conocida como la Ley Única de Fondos (LUF), quedando bajo su paraguas fondos públicos y privados, eliminando asimetrías y rigideces que la regulación de ese entonces establecía para la industria de administración de fondos de terceros.
- Los fondos inmobiliarios han continuado su crecimiento. A marzo de 2024, estos representaron el 24% del total de fondos de inversión públicos, siendo la categoría más relevante los fondos de desarrollo inmobiliario.
Pese al escenario más adverso que se desarrolló desde 2020 con un importante incremento en los costos de construcción, tasas más elevadas y restricciones al financiamiento, los fondos de desarrollo inmobiliario han continuado mostrando gran dinamismo en los últimos años. El crecimiento promedio anual de su patrimonio es de 9,1% en los últimos 5 años.
De acuerdo con ACAFI, el interés en las inversiones inmobiliarias ha mostrado un giro en los últimos años. Antiguamente, el mayor interés estaba centrado en las rentas comerciales (principalmente oficinas). Hoy en día, este interés ha pasado fuertemente al desarrollo inmobiliario en los sectores industrial y residencial. Durante el período 2024 – 2026, se espera el ingreso de 41 nuevos proyectos inmobiliarios al mercado.
La expansión del mercado inmobiliario a distintas comunas continúa y muestra, al cierre del primer semestre de 2024, proyectos en 19 comunas de la Región Metropolitana, con Cerrillos y Recoleta como nuevas incorporaciones, manteniéndose la participación predominante de la comuna de Santiago Centro, cuyos proyectos alcanzan el 31,5% del total de operaciones, seguido por Estación Central con un 14%.
Principales desafíos del mercado
De acuerdo con la Encuesta Anual de Percepción realizada a ejecutivos por ACAFI durante el segundo trimestre de 2024, que busca rescatar las expectativas y opiniones de sus AGF asociadas con activos inmobiliarios, se señala que la industria ha navegado en los últimos años enfrentándose a importantes desafíos y restricciones; sin embargo, ha logrado sostener su crecimiento. El financiamiento y las tasas han sido el principal obstáculo de los últimos 3 años, seguido de la “permisología”, el desempeño del mercado y la constante presión de costos sobre la industria. Todos son aspectos que impactan de forma directa en la rentabilidad de los inversionistas y que los mantienen enfocados en la búsqueda de estrategias de manejo y mejora de la posición financiera de los fondos.
En términos generales, se observa una mejora en la percepción de desempeño de manera transversal en todos los segmentos de la industria inmobiliaria (oficinas, retail, industrial, multifamily y alternativos), siendo mayor el avance del mercado de oficinas, en el que la percepción de la recuperación se alinea con la mayor actividad de arriendo registrada durante 2023, con un volumen de absorción similar al promedio del mercado prepandemia.
Esta mejora en la expectativa de desempeño es seguida, en menor medida, por los mercados industrial y multifamily.
La encuesta destaca que, pese a los desafíos enfrentados, no hubo un cambio en la tolerancia al riesgo de los inversionistas. Un 52% de los encuestados manifiesta tener la misma tolerancia, similar a 2023 y 2022.
Un tema de interés para los inversionistas es participar en proyectos que tomen acciones de sustentabilidad, valorando fuertemente aspectos como el ahorro de energía y el cumplimiento de certificaciones, factores que en su conjunto generan mejoras en el rendimiento y rentabilidad de los activos.
EVOLUCIÓN PATRIMONIO Y ACTIVOS ADMINISTRADOS FONDOS PÚBLICOS
Fuente: ACAFI
EVOLUCIÓN PATRIMONIO Y ACTIVOS ADMINISTRADOS FONDOS PRIVADOS
Fuente: ACAFI
Escrito por: Cynthia Kirby Adarraga. Economista Senior en AICapital Investment. Master Of Business Administration (MBA) Pontificia Universidad Católica de Chile